La Sala Primera confirma la nulidad del contrato porque la entidad no informó de que los intereses se capitalizaban sobre el saldo dispuesto y los ya devengados.
El Tribunal Supremo, en Sentencia 1190/2026, de 17 de julio de 2026, rec. 6583/2021 (ECLI:ES:TS:2026:3358) ha confirmado la nulidad de un contrato de hipoteca inversa suscrito en 2007 con Kutxabank, al considerar que la cláusula que fijaba el interés aplicable no superaba el control de transparencia exigido en la contratación con consumidores.
La hipoteca inversa es un producto financiero dirigido principalmente a personas mayores o en situación de dependencia, que permite obtener ingresos periódicos con cargo al valor de la vivienda, sin necesidad de devolver el capital dispuesto en vida. La deuda, junto con los intereses generados, se salda normalmente a través de la herencia tras el fallecimiento del titular.
En el caso analizado, el contrato establecía un interés fijo del 5% anual sobre el saldo deudor. Sin embargo, la entidad aplicaba ese porcentaje no solo sobre las cantidades dispuestas, sino también sobre los intereses ya generados en periodos anteriores, lo que disparó el coste real del crédito. Según los cálculos incorporados al procedimiento, en un momento de la vida del contrato los intereses mensuales llegaron a representar cerca del 48% del importe efectivamente dispuesto.
El Supremo concluye que la cláusula, aunque redactada con claridad gramatical, no explicaba al consumidor esa capitalización de intereses ni sus consecuencias económicas reales. Esa falta de información impidió a los demandantes comparar la oferta con otras del mercado y valorar adecuadamente el coste final del producto, lo que generó un desequilibrio contrario a las exigencias de la buena fe.
La sentencia recuerda que, en la contratación con consumidores, no basta con que una cláusula sea comprensible en su redacción: debe superar también un control de transparencia reforzado sobre sus consecuencias económicas y jurídicas, especialmente cuando se trata de productos complejos y poco conocidos como este. Al no superarlo, la cláusula se declara abusiva y nula, arrastrando la nulidad de todo el contrato, con la consiguiente restitución recíproca de las prestaciones entre las partes.