2 de abril de 2020.

El BOE del 1 de abril de 2020 publica el esperado Real Decreto-Ley 11/2020 en el que se adoptan, entre muchas otras cuestiones, medidas de apoyo a los arrendatarios de vivienda para hacer frente a los efectos económicos derivados de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID 19.

Se regulan estas cuestiones en los artículos 1 al 15 del citado Real Decreto, en el que se contienen varias medidas entre las que, fundamentalmente, cabe destacar tres.

1º) Suspensión de los procedimientos de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables.

2º) Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.

3º) La esperadísima moratoria/quita de la deuda arrendaticia.

 

BENEFICIARIOS DE LAS MEDIDAS

Con carácter previo al análisis de esas medidas, hemos de examinar primero quiénes son los destinatarios de las mismas. Y en tal sentido no cabe la más mínima duda de que, como norma general, los beneficiarios de las medidas han de acumular los siguientes condicionantes:

1º Ser personas FÍSICAS.

2º Arrendatarias de VIVIENDA HABITUAL.

3º En situación de VULNERABILIDAD ECONÓMICA, según el concepto al que luego nos referiremos.

4º Que la situación de vulnerabilidad económica sea consecuencia de CIRCUNSTANCIAS SOBREVENIDAS, como consecuencia de los efectos de la expansión del coronavirus.

 

CONCEPTO DE VULNERABILIDAD ECONÓMICA

La situación de vulneración económica es definida en el artículo 5 del Real Decreto-Ley 11/2020. Este condicionante exige, a su vez, la concurrencia conjunta de los siguientes requisitos:

  1. Que el obligado a pagar la renta “pase a estar” en situación de desempleo, ERTE, o haya reducido su jornada por motivo de cuidados (si es empresario) u otras circunstancias “que supongan una pérdida sustancial de ingresos” no alcanzando por ello la suma de los ingresos de la unidad familiar, con carácter general, el triple del IPREM. Dicho límite se incrementa en algunos concretos supuestos. Es decir, como norma general, los ingresos de la unidad familiar NO DEBEN ALCANZAR la suma de 1.613,52 euros/mes (IPREM x 3).
  2. Que la suma de la renta, más los gastos y suministros de la vivienda habitual resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A efectos de este Real Decreto no es unidad familiar una pareja de hecho no inscrita, ni tampoco computan los ingresos de los progenitores que convivan con sus hijos cuando estos últimos sean los arrendatarios.
  3. Que el arrendatario o cualquiera de las personas que compongan la unidad familiar no sea propietario en pleno dominio, ni usufructuario, de ninguna vivienda en España, salvo que acredite la no disponibilidad de la misma por causas ajenas a su voluntad, y entre ellas la separación o el divorcio.

Aunque se indica en otros apartados de la Ley, el propio artículo 5 exige, como hemos visto, que la situación sea sobrevenida y derivada de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID 19 (“Los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 requerirán…”, “pase a estar en situación de desempleo, ERTE, o haya reducido su jornada por motivo de cuidados…”). A sensu contrario, cabe interpretar que si la situación de vulneración económica ya era anterior a la declaración de estado de alarma (p.ej. inquilino que ya estuviese en situación de desempleo), no podría beneficiarse el arrendatario de las medidas contenidas en este Real Decreto.

En cuanto a la forma de acreditar las condiciones subjetivas, cuando ello resulte necesario, éstas habrán de acreditarse mediante los documentos a que se refiere el artículo 6 del Real Decreto:

  • En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo. Debería además acreditar la fecha desde la que se encuentra en situación de desempleo para demostrar que es una circunstancia sobrevenida.
  • En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la AEAT o el órgano competente de la Comunidad Autónoma.
  • Para acreditar el número de personas que habitan en la vivienda habitual: a) Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho. b) Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores; y c) En su caso, declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
  • Titularidad de los bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
  • Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley

Dicho esto, podemos comenzar a comentar las medidas de apoyo a los arrendatarios contenidas en el Real Decreto.

 

SUSPENSIÓN DE LOS PROCEDIMIENTOS DE DESAHUCIO Y DE LOS LANZAMIENTOS PARA HOGARES VULNERABLES.

A resultas de la declaración del estado de Alarma, y como norma general, se suspendieron los términos y plazos de todos los procedimientos judiciales iniciados, así como la inmensa mayoría de las diligencias y señalamientos cuya práctica estuviese acordada para estos días. Ahora, el artículo 1 del Real Decreto-Ley 11/2020 contempla la posibilidad de que, una vez terminado el estado de alarma se suspendan, bien el procedimiento de desahucio, bien la diligencia de lanzamiento (si ya estuviese señalada), si la persona arrendataria acreditase ante el Juzgado el cumplimiento de una serie de requisitos:

1º) Que se encuentra en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID 19, en los términos antes expuestos.

2º) Acreditación mediante los documentos a que se refiere el artículo 6 del Real Decreto, a los que ya nos hemos referido.

Solicitada la suspensión del procedimiento, o de la diligencia de lanzamiento, si estuviese señalada, y acreditada la situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida, el Letrado de la Administración de Justicia lo comunicará a los Servicios Sociales y el procedimiento quedará en suspenso hasta que se adopten las medidas que los Servicios Sociales consideren oportunas, por un período máximo de seis meses a contar desde el día 1 de abril de 2020, fecha de entrada en vigor del Real Decreto. El Decreto que fije la suspensión señalará expresamente que transcurrido el plazo de suspensión se reanudará el cómputo de plazos o señalará fecha para la vista.

Hay previsto un supuesto extraordinario para aquellos casos en que la suspensión a que se refiere el precepto afecte a arrendadores que acrediten ante el Juzgado encontrarse igualmente en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, presentando el escrito y los documentos a los que hemos hecho referencia. En tal caso, el Letrado de la Administración de Justicia deberá comunicarlo a los servicios sociales competentes para su consideración en el establecimiento del plazo de suspensión extraordinaria y en la definición de las medidas de protección social a adoptar.

 

PRÓRROGA EXTRAORDINARIA DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA HABITUAL

En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual en los que finalicen los periodos de prórroga obligatoria o de prórroga tácita previstos respectivamente en los artículos 9.1 y 10.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, dentro del periodo comprendido entre el 1 de abril de 2020 y el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.

Por otra parte, hemos de destacar que esta prórroga extraordinaria es la única medida para la que no se exige que el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, sino que es aplicable a todos los arrendamientos de vivienda habitual.

 

LA MORATORIA/QUITA DE LA DEUDA ARRENDATICIA

Vamos a referirnos a continuación a lo que parece es el apartado “estrella” del Real Decreto, la implantación de medidas conducentes a procurar la moratoria de la deuda arrendaticia para las personas arrendatarias de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica a causa del COVID-19.

El Real Decreto regula dos supuestos diferenciados en función de si la parte arrendadora es una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor (artículo 4) o si el arrendador no se haya comprendido en dichos grupos.

Ya que no existen dudas en los supuestos en que la parte arrendadora sea una empresa o entidad pública, se hace necesario determinar qué se entiende por “gran tenedor”. El artículo 4 dice que ha de entenderse por tal “la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2”. La redacción del apartado es muy desafortunada, de manera que surgen importantes dudas en su aplicación práctica.

Así en primer lugar, se habla de “titular”, que es un concepto muy probablemente tomado del derecho tributario, y no de otras figuras propias del derecho civil. Desde luego no de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la que las únicas referencias al “titular” lo son a la parte arrendataria. A resultas de la confusión derivada del empleo del término se desconoce, en principio, qué ocurre en aquellos supuestos en los que el arrendador no es propietario del inmueble. Imaginemos un arrendador que es usufructuario de más de diez inmuebles. Se desconoce, igualmente, qué ocurre en aquellos supuestos en que el arrendador sea copropietario de más de diez inmuebles. Imaginemos que, a resultas de una herencia, quince familiares son copropietarios de once inmuebles. ¿Ostentan todos ellos la condición de gran tenedor aunque en la práctica no tengan ni un inmueble cada uno?.

Como antes indicábamos, el concepto de “titular” muy probablemente esté tomado de la normativa tributaria. En tal sentido, y en lo que aquí interesa, el art. 61 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales indica que constituye el hecho imponible del impuesto sobre bienes inmuebles la titularidad de un derecho real de usufructo o del derecho de propiedad sobre los bienes inmuebles urbanos, con lo que tendríamos una pista para resolver la duda respecto de los usufructuarios arrendadores que anteriormente planteábamos.

Aunque el concepto de inmueble urbano es absolutamente claro en derecho español, no lo es tanto en la interpretación del precepto que analizamos. La inmensa mayoría de los casos no ofrecerán duda alguna. Lo habitual es que un bien inmueble equivalga a una finca registral y a una referencia catastral. En esos supuestos no habrá problema alguno, como tampoco debería haberlo en los supuestos de división horizontal. Pero puede haber otros supuestos en que el propietario haya dividido una única finca, un único inmueble, en distintos departamentos habitables de manera independiente, sin hacer división horizontal. Con arreglo al art. 334 del Código Civil ese edificio es un inmueble. Con arreglo al art. 6 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobada por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, al no haber división horizontal, nos encontraríamos también con una única finca catastral. Siendo esto así, y a los efectos que nos ocupan, legalmente podrían computarse como un único inmueble.

 

APLICACIÓN AUTOMÁTICA DE LA MORATORIA DE LA DEUDA ARRENDATICIA EN CASO DE GRANDES TENEDORES Y EMPRESAS O ENTIDADES PÚBLICAS DE VIVIENDA

Aclarado lo anterior, en los supuestos en que el arrendador sea un gran tenedor, o una empresa o entidad pública de vivienda, el arrendatario de vivienda habitual que se encuentre en la situación de vulnerabilidad económica que ya hemos analizado podrá solicitar de la parte arrendadora el aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta, con requisitos:

1º) Debe solicitarlo en el plazo de tres meses desde el 2 de abril de 2020 (según modificación efectuada por la disposición final 4.1 del Real Decreto-ley 16/2020, de 28 de abril). El plazo en la redacción original de la norma era de UN mes.»

2º) No debe haber acuerdo previo entre las partes para el aplazamiento o la condonación total o parcial de la deuda.

3º) Acreditación ante el arrendador del cumplimiento de las condiciones de vulnerabilidad económica sobrevenida del arrendatario.

Cumplido lo anterior, en el plazo máximo de siete días laborables, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su elección de entre las dos alternativas impuestas por el Real Decreto:

  1. Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses.
  2. Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. La persona arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la persona arrendadora sin intereses.

Además, el arrendatario podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación reguladas en el mismo Real Decreto, levantándose la moratoria en el pago de la renta y el consiguiente fraccionamiento de las cuotas preestablecido, en la primera mensualidad de renta en la que dicha financiación esté a disposición del inquilino.

 

MODIFICACIÓN EXCEPCIONAL Y TRANSITORIA DE LAS CONDICIONES CONTRACTUALES DE ARRENDAMIENTO EN EL CASO DE ARRENDADORES QUE NO OSTENTEN LA CONDICIÓN DE GRANDES TENEDORES Y EMPRESAS O ENTIDADES PÚBLICAS DE VIVIENDA

En el resto de supuestos, cuando el arrendador no sea un gran tenedor, ni una empresa o entidad pública de vivienda, el arrendatario también podrá solicitar de la parte arrendadora el aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta, con los mismos requisitos y plazo que en el supuesto anterior.

Cumplidos los requisitos, en el plazo máximo de siete días laborables, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su decisión. En este caso, el arrendador será libre de aceptar o no el aplazamiento o reducción de la renta, o incluso de plantear posibles alternativas.

Cuando el arrendador no aceptare ningún acuerdo el arrendatario siempre podría recurrir a las ayudas de financiación contenidas en el Real Decreto.

 

AYUDAS TRANSITORIAS DE FINANCIACION

El Real Decreto autoriza al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana para suscribir acuerdo con el Instituto de Crédito Oficial, a fin de desarrollar una línea de avales con total cobertura del Estado, para que las entidades bancarias puedan ofrecer ayudas transitorias de financiación a los arrendatarios en situación de vulnerabilidad, con un plazo de devolución de hasta seis años, prorrogable excepcionalmente por otros cuatro y sin que, en ningún caso, devengue ningún tipo de gastos e intereses para el solicitante. Es decir, en la práctica, los arrendatarios tendrán que ir a su entidad financiera y solicitar un préstamo acogido a esta línea de avales para, con ello, hacer frente a sus obligaciones, toda vez que según indica el propio Real Decreto, las ayudas transitorias de financiación serán finalistas, debiendo dedicarse al pago de la renta del arrendamiento de vivienda y podrán cubrir un importe máximo de seis mensualidades de renta.

 

CONSECUENCIAS DE LA APLICACIÓN INDEBIDA DE LA MORATORIA EXCEPCIONAL Y DE LAS AYUDAS PUBLICAS PARA VIVIENDA HABITUAL.

La persona que se haya beneficiado de una moratoria de la deuda arrendaticia de su vivienda habitual y/o de ayudas públicas para atender al pago de la misma sin cumplir los requisitos antes citados para ser considerada en situación de vulnerabilidad, será responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden, incluso penal, a que su conducta pudiera dar lugar.

El arrendatario incurrirá en responsabilidad, también, en los casos en los que, voluntaria y deliberadamente, busque situarse o mantenerse en los supuestos de vulnerabilidad económica con la finalidad de obtener la aplicación de las medidas reguladas por el Real Decreto.

En ningún caso el importe de los daños, perjuicios y gastos podrá ser inferior al beneficio indebidamente obtenido por la persona arrendataria por la aplicación de la norma. Así, por ejemplo, en los supuestos en que haya obtenido una reducción del 50% de la renta vendrá obligado a abonar la parte no satisfecha, con los intereses correspondientes.

 

Desde AC ABOGADOS nos ofrecemos a ayudarles a solucionar cuantas cuestiones se les planteen, ya sea como arrendadores, ya como arrendatarios, para el correcto ejercicio de los derechos derivados del Real Decreto que hemos analizado.

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