Por Elisabet Cejudo Velasco
Abogada

Lo que se vislumbraba como un matrimonio feliz para toda la vida de repente se convierte en un quebradero de cabeza cuando se rompe el amor y nos encontramos que no sabemos qué hacer con la hipoteca de la vivienda que fuera familiar.

Abogados ValladolidY entonces vienen las preguntas y los problemas, lo que fue amor se convierte en animadversión y lo que nos unía ahora nos separa aún más. Quiero quedarme con la casa, No quiero seguir en la Hipoteca, Que se venda, Quiero el uso, Yo no pago un mes más de hipoteca y un largo etcétera. Seguramente me critiquen, pero a diferencia de lo que veo en muchos convenios reguladores o sentencias de divorcios contenciosos que me traen los clientes, yo prefiero que la vivienda deje de ser propiedad de los cónyuges -cuando la situación concreta lo permite- y no regular ni quien paga la hipoteca, ni quien se queda con el uso ni quien deja de ser titular.

Cuando un cliente me dice que quiere el divorcio y que tiene casa e hipoteca le explico las opciones que tiene:

1. Vender la vivienda a un tercero, esta es la opción más aconsejable cuando existe una hipoteca que grava la misma y la que menos problemas de futuro acarrea. De esta manera, los dos quedan desvinculados del préstamo hipotecario y con el remanente -tras cancelar la hipoteca o tras la compraventa con subrogación- pueden empezar su vida separados. También se puede vender la vivienda por uno de los cónyuges al otro, desde mi punto de vista esta opción es buena si se dispone del capital para ello o siempre que se nove la hipoteca, ya que vender la vivienda al cónyuge no conlleva ipso facto dejar de ser deudor del préstamo hipotecario (contrato suscrito con un tercero -banco/prestamista- que no suele querer perder a un deudor solidario).

2. Extinción de condominio. Esta opción es muy ventajosa fiscalmente y mucho más económica que la anterior. Es una operación en la que uno de los dos propietarios cede su parte de la propiedad de la vivienda a la otra parte. Lo habitual es que conlleve una indemnización para compensar económicamente al otro cónyuge, sobre todo cuando es el único bien de la sociedad –aunque no tiene por qué ser así, porque se puede compensar con la atribución de otros bienes de igual valor a la parte cedida- Pero, no debemos perder de vista que, aunque no seamos titulares, seguimos siendo deudores hipotecarios, salvo novación, puesto que el banco no forma parte de la extinción del condominio. (artículos 400 y 406 Código Civil).

3. Novación de la hipoteca. Si queremos dejar de ser deudores hipotecarios tras la compraventa al cónyuge o la extinción del condominio lo que tenemos que hacer es conseguir una novación hipotecaria, es decir, modificar el contrato de préstamo hipotecario, y, en lo que nos importa en este momento, cambiar el titular del préstamo a solo uno de los cónyuges. Esta es la única posibilidad legal para modificar a los titulares del contrato de préstamo hipotecario, PERO es la entidad bancaria prestamista quien necesariamente ante Notario tendrá que consentir la novación del préstamo hipotecario para liberar a uno de los deudores (subrogación de deudor). Y, generalmente, permite la salida cuando tiene la garantía de que va a cobrar la deuda, aunque ahora solo cuente con un deudor hipotecario, por lo que, salvo casos muy excepcionales, exigirá de forma paralela una garantía adicional al único deudor que se queda como titular del préstamo: un aumento del tipo de interés o la suscripción de un nuevo aval son las condiciones más habituales que se requieren en este tipo de situaciones.

Otra opción es realizar una subrogación de acreedor, es decir, buscar otro banco que nos conceda mejores condiciones hipotecarias y si lo encontramos el banco anterior no puede oponerse a la subrogación en estos supuestos.

También cabe la posibilidad de que el banco acreedor no acepte la liberación de uno de los dos cónyuges deudores porque el otro, que permanecería como único titular del préstamo, carece de capacidad económica suficiente, o no puede cumplir con las nuevas condiciones adicionales que le son impuestas. En ese caso, nos encontraríamos con complicado escenario que surge para el cónyuge que dejaría de ser propietario del inmueble, puesto que se ha extinguido el condominio, y que, sin embargo, debe continuar respondiendo solidariamente del pago íntegro de la hipoteca.

Esto son unas pequeñas pinceladas, lo más importante antes de firmar nada o de ceder la titularidad del inmueble al otro cónyuge es asesorarse correctamente y saber si la entidad acreedora (banco prestamista) acepta el cambio de titularidad y va a aceptar la novación o si contamos con una Entidad financiera que nos conceda la subrogación de acreedor hipotecario.

Y tened en cuenta es más fácil divorciarte de tu pareja que divorciarte de tu banco.

 6 de abril de 2018.

Por Elisabet Cejudo Velasco

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