Por Elisabet Cejudo Velasco. Abogada.

Hace unos meses que los medios de comunicación nos bombardean con el derecho de los consumidores a reclamar los gastos causados o, más bien, colados a los prestatarios por parte de los Bancos cuando la cláusula que impone la obligación de pago al prestatario (consumidor) de todos los gastos e impuestos, como consecuencia del contrato de préstamo hipotecario, es abusiva y, por ende, nula.

Debemos recordar que los gastos derivados de la escritura hipotecaria son el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (ITPyAJD), los gastos de notario, el Registro de la Propiedad y la gestoría. Sin embargo, es el AJD el que representa el grueso de dichos gastos, aproximadamente dos tercios del total.

Para enmarañar aún más la cuestión, los juzgados de instancia estaban dictando sentencias variopintas, con la consiguiente discriminación hacia el consumidor dependiendo de la competencia territorial para demandar, y no menos variopintas estaban siendo las sentencias dictadas por las diferentes Audiencias Provinciales quienes acordaban o no la nulidad de la cláusula por abusiva y de hacerlo realizaban un diferente reparto de los gastos y del impuesto entre prestamista y prestatario.

Pues bien, el pasado 15 de marzo de 2018, el Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, ha dictado dos sentencias, la 147/2018 y la 148/2018, sentando jurisprudencia, en relación a las cláusulas introducidas en los contratos de préstamos hipotecarios que atribuyen indiscriminadamente el pago de todos los gastos e impuestos al prestatario consumidor.

Como hemos manifestado esta materia viene siendo objeto de un amplio debate judicial en los últimos años, dando lugar a sentencias dispares pese a que el Tribunal Supremo ya se pronunció sobre los gastos de constitución de la hipoteca en diciembre de 2015.

Su Sentencia de entonces establecía que las cláusulas hipotecarias que imponen al consumidor el pago de todos los gastos asociados a la concesión del préstamo son abusivas y, por tanto, nulas. Sin embargo, los magistrados no aclaraban qué reparto de costes sería válido, ni quién debe abonar el citado impuesto, los gastos de notaría, registro y gestoría; lo que ha traído consigo los diversos y variopintos Fallos de las sentencias de instancia y apelación en todo el territorio nacional como ya adelantábamos.

El epicentro del debate venía siendo el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITPyAJD) y sobre si la cláusula de atribución al consumidor es abusiva y, por lo tanto, nula, y es sobre esto es sobre lo que se centran las STS 147 y 148/2018, de 15 de marzo. Dichas STS se pronuncian sobre los fallos de sendas sentencias de la Audiencia Provincial de Oviedo que anuló la cláusula de reparto de gastos y cargó todos al banco, Sabadell y CaixaBank en este caso, menos el de actos jurídicos documentados. Por este motivo, los consumidores decidieron recurrir la decisión judicial hasta la última instancia.

Estas STS despertaban un gran interés en el sector bancario debido a que un fallo favorable al consumidor o al banco inclinaría la balanza hacia un aluvión de demandas judiciales o no ya que el pago del AJD supone para el consumidor prestatario 2/3 de la factura total de los gastos de constitución de una hipoteca (2.000-3.000€).

¿Qué dice el TS en sus STS 147 y 148/2018, de 15 de marzo?

Ambas Sentencias vienen a estimar parcialmente los recursos de casación interpuestos por los consumidores y establecer que “1. la cláusula controvertida es abusiva en cuanto que, sin negociación alguna, atribuye al prestatario/consumidor el pago de todos los impuestos derivados de la operación, cuando la ley considera sujetos pasivos al prestamista o al prestatario en función de los distintos hechos imponibles. (…)”.

Pero tras afirmar que la cláusula litigiosa es abusiva y, por consiguiente, nula cuestión distinta es “decidir cómo ha de distribuirse entre las partes el pago de los gastos e impuestos derivados del contrato de préstamo con garantía hipotecaria, Pero eso no afecta a la nulidad en sí, por abusiva, de la estipulación contractual examinada, sino a las consecuencias de dicha nulidad”.

En definitiva, a pesar de que la cláusula sea abusiva y, por ende, nula las consecuencias económicas de dicha declaración de nulidad deben fijarse atendiendo, en el caso del ITPyAJD a su ley y reglamento regulador, así como a la interpretación que de los mismos ha hecho el Tribunal Constitucional y la Sala Tercera del Tribunal Supremo. Es decir, la jurisdicción civil no puede determinar quien es el sujeto pasivo obligado al pago del impuesto en cuestión ya que eso lo determina la normativa que regula cada impuesto. La determinación de quién es el sujeto pasivo de un impuesto es una cuestión legal, de carácter fiscal o tributario, que no puede ser objeto del control de transparencia o abusividad desde el punto de vista de la Directiva 93/13/ CEE, sobre contratos celebrados con consumidores, ni de la legislación nacional protectora de consumidores.

Con base en lo anterior el TS viene a determinar que el sujeto pasivo del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITPyAJD)es el prestatario/consumidor. Pero esto no quiere decir que el prestamista/Banco no tenga que asumir determinados gastos derivados del contrato de préstamo hipotecario.

El Alto Tribunal pone de manifiesto que el Reglamento del ITPyAJD respecto al pago del impuesto tiene dos modalidades: a) cuota variable en función de la cuantía del acto o negocio jurídico que se documenta del que será sujeto pasivo el prestatario; b) cuota fija por el timbre de los folios para uso notarial en la que habrá que diferenciar entre la matriz que pagaran al 50% prestatario y prestamista y las copias autorizadas que las pagara quien las solicite.

Teniendo en cuenta que para una hipoteca de 160.00€ el prestatario, dependiendo la Comunidad Autónoma, ya que el gravamen esta entre el 0,5 y el 1,5%, paga entre 1.280€ y 3.840€ de AJD; entre 457€ y 502€ de notaria; y entre 234€ y 295€ de registro, obviamente esta sentencia echara para atrás a muchos consumidores en la defensa de sus derechos al ver reducidos considerablemente el importe de la devolución de los gastos ya que, eliminado el mas gravoso que es el IAJD, el resto de gastos dependerá de lo que haya establecido cada AP.

En Valladolid, a título de ejemplo, la Audiencia Provincial, ya antes de las Sentencias del Tribunal Supremo analizadas, venía fallando en el sentido de la AP de Oviedo, cuando determinaba la abusividad de las cláusulas y, en consecuencia, su nulidad, ya que la meritada cláusula “no permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante, a pesar de que la aplicación de la normativa reglamentaria permitiría una distribución equitativa” establecía, en relación a los gastos notariales y registrales de formalización e inscripción de la escritura pública, un reparto equitativo del coste de los mismos al 50% (al no constar detallado en las facturas qué importe le corresponde a cada uno) entre prestamista y prestatario tanto de los gastos de notaría como de gestoría y atribuía al prestamista el abono del 100% de los aranceles devengados por la inscripción del préstamo hipotecario en el Registro de la Propiedad. Respecto al ITPyAJD venía aplicando lo establecido en STS de 23.12.2015 y la Sala de lo Contencioso del TS (p.e. STS  31.10.2006) que establece que el sujeto pasivo de dicho impuesto es el prestatario.

Por ello, si Ud. Tiene una o varias cláusulas en su escritura de préstamo hipotecario no negociadas individualmente que le atribuyen todos los gastos como prestatario, lo mejor es que nos las traiga o envíe junto con todas las facturas que pagó en su día para que, tras su análisis y valoración, interponer, en su caso, la correspondiente demanda.

27 de marzo de 2018

Elisabet Cejudo Velasco. Abogada

Valóranos en Google
Si esta información le ha sido útil le agradecemos mucho que nos valore con 5 estrellas en GOOGLE haciendo click en el siguiente botón.
Otros lectores ya lo han hecho y esto es lo que opinan...

Recibe presupuesto sin compromiso

¿En qué podemos ayudarle?

Rellene el formulario o llámenos al +34 983 377 435. Estaremos encantados de atenderle.

Nombre*
Protección de Datos*