Tras la publicación, en el BOE del 1 de abril de 2020 del Real Decreto-Ley 11/2020 en el que se abordaron, entre muchas otras cuestiones, medidas de apoyo a los arrendatarios de vivienda para hacer frente a los efectos económicos derivados de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID 19, en el BOE del 22 de abril de 2020 se ha publicado el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, en cuyo Capítulo I, bajo el epígrafe “Medidas para reducir los costes de pymes y autónomos”, se regulan medidas de apoyo a las pymes y autónomos que resulten arrendatarios de un inmueble para uso distinto del de vivienda (local de negocio).
Se regulan estas cuestiones en los artículos 1 al 5 del citado Real Decreto, y las medidas adoptadas son mucho más limitadas que las que en su día se acordaron para los arrendamientos de vivienda, y que ya hemos analizado en otro artículo, puesto que básicamente se reducen a una moratoria en el pago de la renta y a la posibilidad de aplicar (temporalmente) la fianza del contrato para el pago de la renta.
BENEFICIARIOS DE LAS MEDIDAS
Según disponen los artículos 1 al 3 del Real Decreto-ley, los beneficiarios de las medidas han de ser arrendatarios de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, o de un contrato de arrendamiento de industria. Además, en función de si son autónomos o pymes, deben acumular los siguientes condicionantes:
1º) Arrendatarios Autónomos:
- Estar afiliado y en situación de alta, a fecha 14 de marzo de 2020, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos, o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
- Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido Real Decreto.
- En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
2º) Arrendatarias PYMES:
- Que no superen los límites siguientes:
– Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
– Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
– Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta. - Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
- En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
ACREDITACION DE LOS REQUISITOS
El cumplimiento de los requisitos exigidos, se acreditará por el arrendatario ante el arrendador mediante la presentación de la siguiente documentación:
- La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
- La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
Dicho esto, podemos comenzar a comentar las medidas de apoyo a los arrendatarios contenidas en el Real Decreto.
LA MORATORIA EN EL PAGO DE LA DEUDA ARRENDATICIA
El Real Decreto regula dos supuestos diferenciados en función de si la parte arrendadora es una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor (artículo 1) o si el arrendador no se haya comprendido en dichos grupos (artículo 2).
Ya que no existen dudas en los supuestos en que la parte arrendadora sea una empresa o entidad pública, se hace necesario determinar qué se entiende por “gran tenedor”. El artículo 1 dice que ha de entenderse por tal “la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2”. La redacción del apartado es la misma que la que se contenía para definir a los grandes tenedores en el Real Decreto-Ley 11/2020 ,de medidas de apoyo a los arrendatarios de vivienda, y por ello resulta igualmente desafortunada. Nos remitimos a la lectura del artículo que en su día destinamos a su análisis para resolver cuestiones más concretas, tanto en lo referente al estudio del concepto de “gran tenedor”, como en lo relativo al concepto de “inmueble urbano” al que la norma se refiere.
APLICACIÓN AUTOMÁTICA DE LA MORATORIA DE LA DEUDA ARRENDATICIA EN CASO DE GRANDES TENEDORES Y EMPRESAS O ENTIDADES PÚBLICAS DE VIVIENDA
Aclarado lo anterior, en los supuestos en que el arrendador sea un gran tenedor, o una empresa o entidad pública de vivienda, el arrendatario (autónomo o pyme) de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, o de un contrato de arrendamiento de industria podrá solicitar de la parte arrendadora la moratoria en el pago de la renta, con requisitos:
1º) Debe solicitarlo en el plazo de un mes desde el 23 de abril de 2020.
2º) No debe haber acuerdo previo entre las partes para el aplazamiento o la condonación total o parcial de la deuda.
3º) Acreditación ante el arrendador del cumplimiento de los requisitos anteriormente indicados.
Cumplido lo anterior, la moratoria se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.
La aplicación de la moratoria supondrá el aplazamiento de la renta, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. La parte arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la arrendadora sin intereses.
POSIBLE APLICACIÓN DE LA MORATORIA DE LA DEUDA ARRENDATICIA EN CASO DE OTROS ARRENDADORES
En el resto de supuestos, cuando el arrendador no sea un gran tenedor, ni una empresa o entidad pública de vivienda, el arrendatario también podrá solicitar de la parte arrendadora el aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta, con los mismos requisitos y plazo que en el supuesto anterior.
En este caso, el arrendador será libre de aceptar o no el aplazamiento de la renta, o incluso de plantear posibles alternativas.
POSIBLE APLICACIÓN DE LA FIANZA AL PAGO DE LA RENTA
Aunque la defectuosa técnica legislativa empleada pueda dar a entender, al regularlo en el apartado 2 del artículo 2, que es una posibilidad exclusivamente aplicable en supuestos de arrendadores que no sean un gran tenedor, ni una empresa o entidad pública de vivienda, lo cierto es que en todo caso, las partes, de mutuo acuerdo, podrán disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.
CONSECUENCIAS DE LA APLICACIÓN INDEBIDA DE LA MORATORIA.
Los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin cumplir los requisitos antes citados, será responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden, incluso penal, a que su conducta pudiera dar lugar.
Como siempre, desde AC ABOGADOS nos ofrecemos a ayudarles a solucionar cuantas cuestiones se les planteen, ya sea como arrendadores, ya como arrendatarios, para el correcto ejercicio de los derechos derivados del Real Decreto que hemos analizado.